Predať byt s ťarchou úveru je náročnejšie. Pripravte sa na extra výdavky.

BRATISLAVA 16. marca 2018 – Ak chcete predať byt, na ktorom máte ešte nesplatenú hypotéku, dá sa to. Buď úver splatíte úplne, alebo si ho prenesiete na novú nehnuteľnosť. Trvá to dlhšie a stojí to niekoľko stoviek eur. Banky.sk vám ponúkajú návod ako nato. 

Úroky v bankách sú stále nízke, a preto veľa ľudí uvažuje o zmene bývania. Zo staršieho do novšieho bytu, z menšieho do väčšieho, či z bytu do domu.

Kto by chcel vymeniť byt za väčší alebo za dom, musí zvyčajne starý predať a za utržené peniaze si kúpiť nový prípadne si ešte viac požičať. Predaj bytu vám teda uvoľní ruky a dodá zvyšnú hotovosť na dokončenie domu. Lenže predať byt, ktorý máte zaťažený hypotékou nie je také ľahké. Máloktorý kupec je ochotný kúpiť byt aj s úverom. Preto ťarchu, teda záložné právo na byt, musíte buď vymazať jeho splatením alebo ju preniesť na nedostavaný dom. Keďže málokto by dnes vrátil banke peniaze, ktoré možno bude potrebovať na dostavbu domu, pozrieme sa na druhú možnosť.

Pozor na výšku zábezpeky

Pred začatím procesu prenosu zabezpečenia hypotéky z bytu na pozemok alebo dom, by ste si mali v banke zistiť, aký vysoký zostatok úveru máte a či vám nová nehnuteľnosť vystačí na jeho krytie. Banka totiž nemusí súhlasiť s prenosom ťarchy z bytu na dom vždy. Záleží najmä na hodnote nehnuteľnosti teda, či pozemok a rozostavaný dom dostatočne zabezpečuje aktuálnu pohľadávku banky voči vášmu bytu.

Ak máte napríklad zostatok hypotéky 100 tisíc eur a pozemok s rozostavaným domom bude mať rovnakú hodnotu, banka s prenosom ťarchy nemusí súhlasiť. Na nový objekt totiž dáva úver len od 70%-80% z jeho hodnoty podľa lokality. Platí, že čím ďalej od Bratislavy, tým menší úver dostanete. Takže hodnota vášho rozostavaného domu aj s pozemkom by mala byť aspoň v hodnete 125 tisíc eur, aby vám banka preniesla 100 tisícovú ťarchu (80% zo 125 tisíc) na nový objekt
Ak dom ešte nemá takú hodnotu, pomôže vám založenie ešte inej nehnuteľnosti, napríklad byt vašich rodičov. Keď sa dom dostavia, jeho hodnota vzrastie a ťarcha sa z ich domu vymaže.

Nie je dom ako dom

Ku každej nehnuteľnosti banka pristupuje individuálne, preto si radšej vo svojej banke vopred overte, v akom štádiu musí byť nový dom rozostavaný, aby sa naň dala preniesť ťarcha. V niektorých bankách stačí mať základovú dosku a vytiahnuté múry, inde je to prísnejšie, a chcú holodom či dom s rozostavanosťou minimálne 80%. Tiež si overte, ako je to s posudzovaním rozostavaného drevodomu a tehlového domu. Tam sa tiež kritéria bánk môžu líšiť. V minulosti banky zvykli podceňovať hodnotu drevodomov prípadne ich uznali, až keď boli skoro dokončené.

Dnes už sú finančné domy k drevodomom ústretovejšie. Zvyčajne však prefinancujú taký dom len v prípade, že ho stavia niektorá z firiem, ktorá spolupracuje s danou bankou. Aj preto je dobré si overiť stavebnú firmu a nestavať dom svojpomocne.

Finančné domy vám tiež nedovolia ručiť za úver záhradou namiesto bytu. Ručiť záhradou je možné len v prípade, že v územnom pláne je tento pozemok určený na výstavbu.

Poplatky za prenos

Samozrejme pri horespomínaných operáciach na vás čakajú nečakané poplatky. V prvom rade to budú platby za znalcov, ktorí ohodnotia váš byt, rozostavaný dom a dom vašich rodičov. Ak si každý vypýta bežných 150 eur nie je to málo.

Banky si tiež za zmenu záložného práva z bytu na pozemok či dom vypýtajú vysoké poplatky, pretože to vnímajú ako zmenu zmluvných podmienok. Napríklad v Slovenskej sporiteľni je to 149 eur. Vo VÚB zaplatíte 200 eur. V ostatných bankách sú poplatky podobné.

Zároveň so zriadením nového záložného práva by ste mali počítať aj s poplatkami súvisiacimi s konaním na katastri. Za elektronický návrh na vklad je poplatok 33 eur za bežný až 66 eur a za zrýchlený vklad až 266 eur.

Papierovačky

Ak sa teda rozhodnete ťarchu prenášať, v prvom rade musíte banku požiadať o zmenu predmetu záložného práva. K žiadosti predložíte aktuálny znalecký posudok k pozemku a domu, na ktorý máte záujem záložné právo preniesť a právoplatné stavebné povolenie. Vo väčšine bánk je potrebné mať aj poistenie novej nehnuteľnosti proti živelným pohromám. Poistku tiež treba vinkulovať v prospech banky.

Schválenie žiadosti môže trvať podľa hypotekárnych odborníkov asi 2 až 3 týždne. Po schválení Vám banka pripraví na podpis dodatok k úverovej zmluve, záložné zmluvy na rozostavaný dom a návrh na vklad záložného práva s členením parciel a zápisom stavby.

Tieto zmluvy potom vložíte do katastra nehnuteľností. Tu môže prísť prvé zdržanie, pretože rozostavaný dom sa zvyčajne zapisuje na katastri záznamovým konaním, ktoré trvá až 60 dní a nie 30 dní. Urýchliť to môžete tak, že to urobí za vás banka súčasne so zriadením záložného práva.

Po predložení výpisu z listu vlastníctva so zapísaním záložného práva na predmetný pozemok či dom banka vydá a pošle katastru kvitanciu teda súhlas s výmazom záložného práva na váš byt.

Odborníci tvrdia, že pre urýchlenie procesu si môžete na katastri priplatiť zrýchlený zápis, ktorý trvá len dva týždne ale je drahší. Navyše kupujúcemu môžete dať kvitanciu ešte skôr ako bude ťarcha z listu vlastníctva vymazaná čím tiež ušetríte čas. Ten s tým však musí súhlasiť. Potom môžete byt predať záujemcovi a z utržených peňazí dostavať svoj vysnívaný dom.

Tieto administratívne úkony trvajú nejaký čas, pretože kataster aj banka majú svoje zákonné lehoty, ktoré sú zvyčajne mesačné, ale v realite môžu trvať aj dlhšie. Takže si nechajte na vybavovanie časovú rezervu najmenej mesiac alebo pre istotu aj dva.

Časový nesúlad

Ak by ste byt už predali, ale váš dom ešte nie je obývateľný, máte tri možnosti. Najjednoduchšie je dohoda o nájme s novým vlastníkom vášho bytu. Ušetrili by ste si starosti s dvojitým sťahovaním. To sa dá za predpokladu, že váš kupec má kde bývať a do nového bytu sa neponáhľa.

Ďalšia možnosť je sťahovanie do dočasného nájmu na pár mesiacov. Tu môžete mať problém, pretože nájomcovia zvyčajne chcú nájomné zmluvy na rok. Navyše budete mať extra výdavky na dvojité sťahovanie prípadne uskladnenie vecí a nábytku v skladoch.

Napokon môžete dočasne bývať aj u rodičov, tak ušetríte a môžete splácať nový úver na výstavbu nehnuteľnosti.

V niektorých prípadoch výstavby vám banka dokáže poskytnúť nový úver s postupným financovaním. Funguje to tak, že banka vám postupne uvoľňuje peniaze na základe dokumentácie o priebehu výstavby. Výhoda je v tom, že úver nenačerpáte naraz a nemusíte ho od začiatku splácať celý. Lenže aj tu sa pripravte na poplatky. Za postupné čerpanie úveru si finančné domy zaúčtujú poplatok niekoľko desiatok eur.

Banky.sk: Postup prenosu ťarchy z bytu na dom

Požiadať banku o zmenu zmluvy, vypustenie záložného práva z bytu a zápis záložného práva na rozostavaný dom.
Predložiť znalecký posudok na byt a na novú nehnuteľnosť, geometrický plán so zameraním stavby a právoplatné stavebné povolenie.
Banka pripraví nové záložné zmluvy a návrh na vklad záložného práva, ktorý doručíte na kataster.
Na kataster musíte doniesť aj originál geometrického plánu, originál alebo overenú kópiu stavebného povolenia a jedno vyhotovenie znaleckého posudku rozostavaného rodinného domu.
Po zápise nového záložného práva, banka katastru zašle tzv. kvitanciu, na základe ktorej kataster zabezpečí výmaz pôvodného záložného práva.
Následne už môžete s bytom voľne disponovať a predať ho.
Po dostavaní domu môžete požiadať aj o výmaz záložného práva na dom vašich rodičov, ak bol tiež založený.

Portál BANKY.sk denne prináša aktuálne správy z bankového diania doma i v zahraničí. Okrem správ uľahčuje čitateľom orientáciu v bankových produktoch a pomáha im pri správnom výbere. Súčasťou portálu je aj odborné poradenstvo na aktuálne témy, kde sa čitatelia môžu dozvedieť viac o riešení svojich praktických otázok z oblasti bankových služieb. Okrem iného tam nájdete aj aktuálne kurzové lístky a finančné kalkulačky.