Čo si všímať pri výbere hypotéky

BRATISLAVA 22. marca 2018 – Pri výbere úveru na bývanie nepozerajte iba na výšku úroku, všímajte si aj ukazovateľ RPMN a rôzne poplatky. Banky.sk vám ponúkajú užitočné rady, na čo nezabudnúť pri výbere hypotéky. 

Hypotéka na dom či byt je záväzok skoro na celý život. Preto pred rozhodnutím zobrať si úver na bývanie by ste mali zvažovať viacero faktorov.

Prvý dôležitý krok, pred zadlžením sa, je rodinná porada, kde si podrobne rozoberiete váš rodinný rozpočet a prepočítate si, akú vysokú splátku dokážete splácať.

Banky odporúčajú, aby výška vašej budúcej mesačnej splátky nepresahovala 30% až 35% čistého príjmu domácnosti. Takže pri 1000 eurovom príjme by splátka mala byť najviac 350 eur. Nemali by ste tiež zabúdať ani na dodatočné výdavky na byt ako sú energie, ktoré sa môžu vyšplhať na niekoľko stoviek eur. So splátkou by sa tak vaše náklady na bývanie mohli vyšplhať cez 500 eur, čo je viac ako polovica vašich príjmov. A to je veľa.

Navyše myslite aj na finančnú rezervu, ktorú by ste mali mať na účte na zaplatenie aspoň troch mesačných splátok, v prípade choroby či straty práce. Tiež by ste mali by byť schopní si popri splácaní úveru aj niečo šetriť ako železnú rezervu.

Finančnú rezervu z príjmu vo výške až 20% (od 1. júla) od vás budú vyžadovať aj banky podľa prísnejších pravidiel, ktoré platia od marca minulého roka.

Pozor na staré úvery

Pri uvažovaní o hypotéke si urobte prehľad svojich starých úverov, prípadne si spomeňte či niekomu za úver neručíte. Všetky staré záväzky vám môžu sťažiť cestu k novému úveru. Pri poskytovaní úveru banka zohľadňuje aj vaše súčasné splátky iných úverov, ale aj kreditku, povolené prečerpanie a aj vašu doterajšiu platobnú disciplínu pri splácaní.

Nepozerajte len na výšku úroku

Ak ste sa už definitívne rozhodli pre hypotéku, urobte si prehľad o ponúkaných úveroch vo viacerých bankách. Pri výbere banky nehľaďte iba na to, či u nej máte už účet, lebo ani vaša vlastná banka vám nemusí dať najlepší úrok. Samozrejme najväčšiu váhu by mal mať najvýhodnejší úrok, ale ani ten nie je všetko. Všímajte si pri ponukách aj to, či ten výhodný úrok nie je podmienený dodatočným drahým poistením úveru alebo založením účtu či povinnosťou posielať si na účet výplatu.
Úroky na hypotékach sú dnes na rekordne nízkej úrovni a pohybujú sa okolo 1%. Najnižšie úroky však dostanú len najbonitnejší klienti s vyšším príjmom. Človek s priemerným príjmom by mal rátať s úrokom od 2% vyššie. Úroky na hypotékach si môžete porovnať tu.

Všímajte si aj ochotu a profesionalitu pracovníkov, možnosti predčasného splácania a dodatočné benefity, ktoré vám banky ponúkajú. Dôležitý je aj ukazovateľ ročnej percentuálnej miery nákladov (RPMN), kde sa započítavajú všetky náklady na splácanie úveru aj s poplatkami. Dôležité sú aj podmienky pri mimoriadnych splátkach či poplatky za zmenu úverovej zmluvy, ktoré sa šplhajú aj na niekoľko stoviek eur.

Na ako dlho sa zadlžiť

Pri zadlžovaní myslite aj na svoj vek. Hypotéka je záväzok zvyčajne na dlhé obdobie 20-30 rokov. Ak máte dnes 35 rokov, rozmyslite si, či chcete splácať úver až do 65-ky, keď už možno budete dôchodca. Výška splátky pri dlhšom splácaní je síce nižšia, ale úver viac preplatíte na úrokoch.

Pri výbere hypotéky by ste mali zvážiť aj dĺžku fixácie, na akú budete chcieť viazať úrok. Banky v súčasnosti odporúčajú zvoliť si čo najdlhšiu dobu viazanosti, pretože rekordne nízke úrokové sadzby je dobré podržať si zafixované čo najdlhšie. Analytici navyše predpokladajú, že už budúci rok bude Európska centrálna banka dvíhať úroky, čo bude znamenať aj drahšie hypotéky na Slovensku. Na druhej strane úvery s dlhšou viazanosťou majú aj mierne vyššie úrokové sadzby.

Neberte si viac ako potrebujete

Pri vybavovaní úveru na bývanie vám niektoré banky môžu ponúknuť viac peňazí ako potrebujete, pretože máte lepšiu bonitu, ale aj preto lebo na vyššom úvere viac zarobia. Nenechajte sa zlákať k väčšiemu zadlženiu ako potrebujete. Vyplatí sa to jedine vtedy, ak by ste si z lacných peňazí z hypotéky chceli splatiť drahšie a nevýhodnejšie spotrebné úvery alebo kreditku.

Pri rozhodovaní tiež nepreceňujte svoje finančné možnosti. Úver na bývanie si môžete zobrať iba na vlastné plecia alebo budete mať spoludlžníka či ručiteľa. Ak budete dlžníkom iba sám, nezabudnite si úver poistiť, aby ste ochránili rodinu pre prípady, keď nebude vládať hypotéku splácať.

Úver na celú hodnotu bytu môže byť drahší

Pri rozhodovaní o hypotéke by ste mali mať predstavu, či si chcete požičať na celú nehnuteľnosť alebo len na jej časť. Pomer hodnoty vlastných prostriedkov k hodnote kupovaného bytu banky nazývajú LTV (loan to value) a jeho hodnota, ktorá sa určuje v percentách ovplyvňuje aj výšku úrokovej sadzby.
Ak nemáte nič našetrené a budete potrebovať 100%-né prefinancovanie nehnuteľnosti, podľa prísnejších pravidiel NBS nemusíte úver dostať. Pre banku ste rizikovejší klient a dá vám vyšší úrok ako keby ste chceli úver len na polovicu či dve tretiny kupovaného domu či bytu.

Pri klasickej hypotéke vám banky môžu poskytnúť úver len do 70 % z hodnoty zabezpečenia. Banky vám však môžu ponúknuť kombináciu hypotéky a spotrebného úveru, ktoré môžu byť aj na celú hodnotu nehnuteľnosti. Dnes, po sprísnení pravidiel, však finančné domy poskytujú úvery na bývanie zvyčajne iba do výšky 80-90% LTV. Dajte si tiež pozor, aby s dvoma úvermi neboli spojené aj viaceré poplatky.

Pozor na kupovaný byt

Pred kúpou bytu na hypotéku si zistite čo najviac detailov o vyhliadnutej nehnuteľnosti. Okrem jej ceny si zistite aj to, či na nej nie je nesplatená hypotéka alebo nemá viacero majiteľov, pretože tieto skutočnosti vám môžu kúpu skomplikovať. Majiteľ bude musieť ťarchu buď prenášať alebo vymazať.

Čo všetko treba zvážiť pred výberom hypotéky

Urobiť si revíziu rodinného rozpočtu
Dať si urobiť viacero ponúk od bánk či finančných poradcov
Zistiť si všetky informácie o nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť
Mesačné splátky úveru by nemali presiahnuť tretinu vášho čistého príjmu
Rozhodnúť sa či si úver zoberiete na vlastné plecia alebo budete mať ručiteľa
Zvážiť na aké percento z hodnoty nehnuteľnosti si chcete požičať
Požičajte si len toľko koľko potrebujete

Na čo sa pýtať v banke

Aké možné zľavy na úvere môžete získať za využívanie doplnkových služieb
Aké sú poplatky súvisiace s úverom
Aké dokumenty budete potrebovať
Za akých podmienok možno robiť mimoriadne splátky
Zistite si možnosti úpravy podmienok úveru v budúcnosti (doba splatnosti, doba fixácie, odklad splátok, vypustenie spoludlžníka…)

Portál BANKY.sk denne prináša aktuálne správy z bankového diania doma i v zahraničí. Okrem správ uľahčuje čitateľom orientáciu v bankových produktoch a pomáha im pri správnom výbere. Súčasťou portálu je aj odborné poradenstvo na aktuálne témy, kde sa čitatelia môžu dozvedieť viac o riešení svojich praktických otázok z oblasti bankových služieb. Okrem iného tam nájdete aj aktuálne kurzové lístky a finančné kalkulačky.