Šesť najdôležitejších otázok o hypotékach po raste úrokov
26.5.2022 – Historicky najnižšie úrokové sadzby z ríše snov odchádzajú do minulosti. Od začiatku marca tohto roka ich banky na Slovensku skokovito dvíhajú až k hranici okolo troch percent. Záujem o hypoúvery však neutícha a mnohí klienti sa usilujú využiť čas, kým sa úroky odliepajú od dna. Finančný odborník Michal Ďuriš zo sprostredkovateľskej spoločnosti Umbrella Group v Bratislave zhrnul šesť najčastejších otázok Slovákov o hypotékach v aktuálnej situácii na trhu:
1. Oplatí sa dlhodobo fixovať?
Keďže úrokové sadzby sú napriek rastu stále veľmi nízke, klientov bánk môže lákať čo najdlhšia fixácia úroku. Dlhodobá fixácia (10 rokov a viac) sa však nemusí oplatiť každému.
„Treba si uvedomiť, či klient dokáže využiť dlhú fixáciu, ktorá býva obyčajne s prirážkou. Rozdiel v úrokovej sadzbe medzi 5-ročným a 10-ročným fixom môže byť aj 0,6 percenta. Proces prenosu hypotéky pri predaji a kúpe novej nehnuteľnosti môže byť pomerne zložitý a v niektorých prípadoch až nereálny,“ vysvetľuje M. Ďuriš.
Priplatiť si za dlhodobú fixáciu nemusí byť výhodné napríklad pre záujemcov o menšie, tzv. štartovacie byty alebo garsónky. V takýchto prípadoch je predpoklad, že ich bude chcieť majiteľ v relatívne krátkom čase vymeniť za väčšiu nehnuteľnosť. „Kľúčová otázka je, aký je klient konzervatívny, akú ma rezervu a aký má vysoký úver. Mal by si prepočítať, ako by sa ho dotkol nárast sadzby. A mal by vedieť, či plánuje zostať v nehnuteľnosti viac ako päť rokov. Za horizont 10 rokov vidí len málokto,“ upozorňuje odborník.
2. Aký je najvýhodnejší úrok? Oplatí sa dnes kúpiť nehnuteľnosť?
Na tieto otázky neexistuje jednoznačná odpoveď. Otázka znie inak: „Klient by si skôr mal položiť otázku, aká reálna je jeho potreba ísť do väčšej alebo do akejkoľvek nehnuteľnosti, a porovnávať náklady s cenami prenájmov,“ vysvetľuje M. Ďuriš.
Ak niekto býva v prenájme, hypotéka je rozumná vec. Najmä ak má aj vlastné finančné zdroje alebo vie založiť inú nehnuteľnosť. V strednodobom horizonte to takémuto klientovi vyjde výhodnejšie ako prenájom.
V inej situácii je klient, ktorý zvažuje kúpu investičnej nehnuteľnosti. „Ak ide o investíciu, treba zvážiť výhodnosť úroku vzhľadom na výnos z nájmov a iné náklady,“ spresnil. S väčšou istotou možno naopak tvrdiť, že pokles cien nehnuteľností v dohľadnom čase pravdepodobný nie je.
3. Ako si vybrať banku?
Možnosti sú tri. Záujemca môže osobne navštíviť vybrané banky a porovnať si ponúkané podmienky. Tento spôsob je časovo náročný, ale aj riskantný. Laik sa nemusí napríklad zamerať na podstatné parametre úveru.
Druhú možnosť ponúkajú dostupné internetové porovnávače úrokových sadzieb. Tie však nikdy neposkytnú komplexnú informáciu. „Internetové porovnávače štandardne porovnávajú len základné sadzby bez ďalšieho kontextu, ktorý môže byť v konkrétnom prípade veľmi dôležitý,“ upozorňuje Michal Ďuriš.
Práve tento kontext dokáže klientovi ponúknuť kvalitný externý sprostredkovateľ alebo hypotekárny špecialista. Aj vďaka nemu sa klient môže navyše vyhnúť triviálnym chybám, ktoré môžu viesť aj k zamietnutiu hypoúveru. Štandardom je napríklad podať pod dohľadom kvalitného finančného sprostredkovateľa súbežne žiadosti o hypoúver vo viacerých bankách naraz. Klient sa tak vyhne napríklad problémom s dlhým procesom schvaľovania žiadostí, s ktorým aktuálne zápasia niektoré banky. Klient tak nepríde o výhodnú dlhodobú fixáciu alebo rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosť.
4. Koľko musím mať vlastných peňazí, ak sa obzerám po hypotekárnom úvere?
Štandardne dnes banky poskytujú hypoúvery do výšky 80 percent. Existuje však aj možnosť vziať si hypotekárny úver vo výške 90 percent z ceny nehnuteľnosti. „Hypotekárny úver sa dá riešiť aj bez vlastných zdrojov. Klient si môže na zvyšok vziať spotrebný alebo stavebný úver. Musí však mať dostatočne vysoký príjem, aby vedel oba úvery splácať. Alebo musí mať inú nehnuteľnosť, ktorú môže založiť.“
5. Aký príjem mám uviesť v žiadosti o hypotekárny úver?
Najlepšie všetky. Ale pozor, s niektorými príjmami nemusíte uspieť v každej banke. Len časť bánk napríklad akceptuje príjem z výživného, niektoré klientovi uznajú napríklad len polovicu zo sumy alimentov.
„Rôzne menej štandardné príjmy niektoré banky neakceptujú, môžu v tom byť veľké rozdiely,“ upozorňuje Michal Ďuriš s tým, že klienta s viacerými príjmami dokáže na trhu hypoúverov najlepšie zorientovať finančný poradca.
S externým poradcom by sa mal pri žiadaní o hypoúver poradiť aj živnostník alebo podnikateľ. „Živnostníkovi sa napríklad pri takejto žiadosti neoplatí vychádzať zo základu dane, ale z obratu. Niektoré banky akceptujú vyplatené dividendy, iné aj nevyplatený zisk, niektoré len obrat,“ vysvetľuje odborník. Najmenej problémovými žiadateľmi o hypoúver ostávajú zamestnanci. Zamestnanecký príjem akceptujú všetky banky.
6. Vysoký vek a hypotekárny úver
Podľa aktuálnych štatistík sa splatnosť tretiny hypotekárnych úverov končí v dôchodkovom veku. Keďže dôchodcom príjem radikálne klesá, Národná banka Slovenska plánuje obmedziť vek splatnosti hypoték. To sa môže v budúcnosti odraziť na splátke a výške úveru u skôr narodených žiadateľov. „Ak je klient v hraničnom veku a plánuje riešiť hypotéku, mal by ju riešiť neodkladne,“ odporúča M. Ďuriš.
Informačný servis
