Sú hypotéky naozaj drahé? Byt sa dnes oplatí kúpiť viac než vlani
11.12.2023 – Hoci úroky hypoték od minulého leta stúpli dvojnásobne, po prepočte sa oplatí dnes kúpiť nehnuteľnosť viac než pred 18 mesiacmi. Dôvodom je výrazný pokles cien domov a bytov najmä mimo Bratislavy. Podľa analytika NBS Romana Vrbovského mesačné štatistiky zatiaľ nenaznačujú blížiaci sa koniec cenového poklesu nehnuteľností. Oproti vrcholu v júli 2022 sa ich ceny znížili v priemere až o 11,8 percenta.
„Po turbulentnom roku a pol sa konečne nachádzame v niekoľkomesačnom období, keď neočakávame výrazné zmeny v cenách hypoték. ECB zvyšovanie úrokov na tento rok stopla, rovnako z eurozóny aj USA prichádzajú optimistické správy o inflácii. Teraz je ideálne obdobie kúpiť nehnuteľnosť. Domy a byty majú prívetivé ceny, ktoré zrejme pri reštarte svetovej ekonomiky zdražejú s rastom kúpnej sily. S dnešnými úrokmi na hypotéke, ktoré sa pohybujú medzi 4 až 5 %, však vieme v budúcnosti flexibilne pracovať,“ vysvetľuje Michal Ďuriš, partner sprostredkovateľskej spoločnosti Umbrella Group v Bratislave.
Pred vyše rokom stál napríklad dvojizbový byt v bratislavskom Ružinove s rozlohou okolo 60 štvorcových metrov 260 000 eur, v súčasnej situácii by majiteľ dostal aj o 30 000 eur menej. Dnes by preto záujemca o kúpu bytu potreboval 230 000 eur.
Výpočet úspory:
Jún 2022 (cena bytu 260 000 eur):
Úroková sadzba: 2,05 % (FIX 5 rokov)
Výška hypoúveru: 208 000 eur (plus hotovosť 52 000 eur)
Splatnosť: 30 rokov
Mesačná splátka: 774 eur
Celkové náklady pri vyplatení po 5 rokoch*: 228 011 EUR
Zostatok istiny po 5 rokoch: 181 570 EUR
December 2023 (cena rovnakého bytu 230 000 eur):
Úroková sadzba: 4,29 % (FIX 5 rokov)
Výška hypoúveru: 178 000 EUR (plus hotovosť 52 000 eur)
Splatnosť: 30 rokov
Mesačná splátka: 880 EUR
Celkové náklady pri vyplatení po 5 rokoch*: 214 778 EUR
Zostatok istiny po 5 rokoch: 161 739 EUR
Pozn.:* Celkové náklady = súčet zaplatených úrokov za 5 rokov a zostatku istiny na vyplatenie pri 5. výročí
Pri posudzovaní výhodnosti kúpy nehnuteľnosti s pomocou hypoúveru je podľa Michala Ďuriša dôležité sledovať aj iné faktory než iba výšku úroku či splátky. Pri poklese cien nehnuteľnosti o vyše 9 % je výhodnejšie kúpiť ju teraz bez ohľadu na ďalší vývoj úrokov.
Úroky hypotéky sa dajú kedykoľvek pri priaznivejšej ponuke na trhu zmeniť bez poplatku napríklad formou refinancovania aj počas fixácie. „Aktuálne klienti najviac preferujú 5-ročnú a 3-ročnú fixáciu s tým, že pri priaznivejšej situácii alebo výhodnejšej ponuke na trhu sú pripravení na prehodnotenie úroku v banke. Usporia totiž výrazne na cene nehnuteľností. Je otázne, či ceny nehnuteľností budú také priaznivé aj budúci rok,“ dodáva Michal Ďuriš.
Podľa neho dnes prevažujú klienti, ktorí kupujú bývanie pre vlastné potreby a nemôžu už kúpu dlho odkladať. „Samozrejme, aktívni sú aj investori, ktorí sú ochotní teraz zniesť vyššie úroky na hypotéke, ale viac si všímajú, koľko ich nehnuteľnosť na hypotéku bude stáť na konci. Zároveň však teraz vedia cenu zjednať ešte nižšie, vybrať si tú najlepšiu z ponúk a vyhnúť sa davu, ktorý príde na trh po znížení cien hypoték či už o rok alebo neskôr,“ dodáva Michal Ďuriš. Cieľom pri investičnej nehnuteľnosti na prenájom by malo byť, aby nájom pokryl minimálne úroky hypoúveru a náklady na prevádzku bytu či domu.
Informačný servis
